Il 24 Novembre 2016 presso la Casa dell’Energia di Milano in Piazza Po,3 si è tenuto il terzo convegno  annuale

“CONDOMINIO!!! - NUOVE SFIDE PER UNA GESTIONE PROFESSIONALE DELL’IMMOBILE”

organizzato da EUREOS S.r.l.u  con il patrocinio di APAC Associazione Professionale Amministratori di Condominio.

 

 

 

Ospitato ancora una volta dalla Casa dell’Energia di piazza Po, lo scorso 24 novembre si è svolta l’edizione 2016 del convegno di aggiornamento e formazione “CONDOMINIO!!!”.

 

Alla presenza dell’attento pubblico di professionisti intervenuto all’evento organizzato da APAC ed EUROS, l’Ing. Milanesi ha introdotto i temi poi sviluppati dagli operatori di settore che hanno portato la loro esperienza e professionalità al servizio degli amministratori di condominio, consentendo a questi ultimi di accrescere ancor più le proprie conoscenze e competenze su materie di vasto interesse per la gestione e la tutela del patrimonio immobiliare di coloro che si affidano al loro operato.

 

 

 

Il primo intervento è stato svolto da TUBUS SYSTEM, azienda che opera nella ricostruzione delle tubazioni di scarico delle acque bianche e nere che già in passato aveva partecipato al Convegno.

 

I Sigg. Fugazza e Santagada hanno ricordato come gli scarichi degli edifici costruiti oltre 50 anni fa siano a rischio di rotture e come questo incida sui premi richiesti dalle Compagnie assicurative.

 

Gli interventi volti a riparare singole rotture sono in realtà semplici palliativi, volti a rinviare la risoluzione definitiva del problema.

 

È su questa considerazione che si inserisce la proposta di TUBUS SYSTEM: previa indagine endoscopica per accertarne le condizioni, l’azienda procede alla pulizia ed alla eliminazione dei detriti presenti nelle tubazioni in essere, per poi provvedere al loro successivo rivestimento con speciali resine in grado di ripristinare l’originaria funzionalità degli scarichi creando al loro interno una vera e propria nuova tubazione autoportante, avente solidità e resistenza tali da poter venire garantita per molti anni.

 

La tecnica è applicabile anche alle pilette dei terrazzi che sfociano in gronde interne (scarichi con tubazioni annegate nelle facciate dell’edificio).

 

La tecnologia impiegata, che è applicabile su tubazioni di diametro da 50 a 250 mm. realizzate con qualsiasi materiale, consente non solo di intervenire a costi competitivi, ma anche di limitare i disagi che interventi di questo genere, svolti con i classici metodi demolitori, impongono necessariamente ai condomini sia per la durata sia per i fastidi nei singoli appartamenti.

 

L’azienda offre inoltre un innovativo servizio rivolto ai condomìni potendo svolgere mappature degli impianti di scarico di singole unità immobiliari.

 

 

 

TRENTINO SICUREZZA, specializzata nei sistemi di sicurezza del lavoro, ha ricordato come l’amministratore sia responsabile nel condominio (civilmente e penalmente) quale datore di lavoro.

 

Da ciò consegue l’importanza di affidare l’esecuzione delle opere di manutenzione a soggetti affidabili in possesso delle necessarie competenze e che facciano operare il proprio personale in condizioni di sicurezza utilizzando i DPI previsti dalla legge.

 

L’art. 26 del T.U. sulla salute e sicurezza sul lavoro impone inoltre all’amministratore di collaborare per risolvere il problema sicurezza: egli deve perciò prima di tutto comprendere il problema “sicurezza” per poterlo valutare prima di dare inizio ai lavori, verificando anche che il personale sia dotato dei corretti strumenti di protezione individuale e per la riduzione dei rischi, in particolare da cadute.

 

TRENTINO SICUREZZA può fornire dispositivi individuali di qualità ed installare linee di vita sui tetti dei condomini a costi competitivi.

 

 

 

È intervenuto per un breve saluto il Dr. Marco Ognibene, coordinatore della sede APAC di Modena, il quale ha manifestato la soddisfazione per i livelli dello sviluppo associativo nella sua provincia.

 

 

 

 

 

L’intervento di Elia Brunetti di EBVOLUTIO ha evidenziato nuovamente le responsabilità dell’amministratore con riguardo alla sicurezza nel condominio verso qualsiasi soggetto vi si trovi ad operare o ad abitare: i dipendenti, gli appaltatori, ma anche i condomini stessi.

 

Minimizzare i rischi è sempre prioritario e per farlo occorre innanzitutto redigere il documento di valutazione dei rischi (DVR) effettuando un check-up tecnico e predisponendo poi il documento unico di valutazione dei rischi (DUVRI): comprendere dove si trovano i rischi spesso non è semplice, motivo per cui può essere importante la collaborazione professionale che EBVOLUTIO offre quale consulente in materia di sicurezza e antincendio.

 

 

 

J&M, società attiva nella fornitura di servizi di IT, ha creato un app interattiva per i condomìni (denominata “Casa J&M”) che permette agli amministratori di comunicare in contemporanea a tutti i condomini i fatti di interesse, quali l’avvenuta riparazione di un ascensore o la proposta di una data per l’assemblea.

 

I condomini possono a loro volta rispondere o fare comunicazioni, avvisando del guasto ad un impianto, segnalando un problema o approvando la data proposta per l’assemblea.

 

L’app, che gestisce più condomìni e viene offerta in prova per 30 giorni, può anche fungere da bacheca condominiale digitale.

 

 

 

L’Ing. Villani di EXPLAN CONSULTING, che si occupa di innovazione tecnologica e strumenti digitali per la manutenzione degli immobili, ha evidenziato come il ruolo dell’amministratore di condominio stia evolvendo in quello di building manager (BM), figura che gestisce il servizio di amministrazione per il suo cliente (il condominio) operando per svilupparne l’economia interna.

 

Il BM deve possedere competenze ampie (normative, catastali, urbanistiche, informatiche, commerciali) ed in questo può essere assistito da un consulente e da un servizio di IT mirato.

 

EXPLAN CONSULTING fa da facility manager per raggiungere la digitalizzazione del processo di gestione del condominio e delle attività che ad esso si riconnettono (manutenzione, gestione, ecc., inclusa la gestione documentale).

 

I condomini possono diventare parte attiva nel processo: ad es., segnalano un guasto, dopodiché il sistema automaticamente gestisce l’intervento del riparatore, il quale - attraverso l’utilizzo di una app - diviene anch’egli parte del processo.

 

Attraverso un sito accessibile a condomini e riparatori, che diventano parti attive nel processo, il sistema gestisce le richieste di manutenzioni improvvise (non programmate).

 

Il condomino può aprire un ticket per segnalare un guasto: a ciò consegue in modo automatico l’emissione di un avviso per il fornitore e, una volta eseguito l’intervento, il sistema avvisa condomini e amministratore dell’avvenuta riparazione chiudendo il ticket.

 

È possibile programmare la manutenzione e ridurne i costi: le spese condominiali possono così diminuire del 10%, accrescendo nel contempo il valore della proprietà di un altro 10%.

 

Il sistema gestisce anche eventuali assets condominiali, nonché creare e gestire il fascicolo di condominio.

 

EXPLAN CONSULTING offre alle aziende di manutenzione il sw PLAN.gei per la gestione delle manutenzioni sia programmate che urgenti.

 

 

 

DEL BÒ è una storica azienda operante nell’installazione e manutenzione degli ascensori: nel suo ampio intervento l’Ing. Saliva ha ricordato come la normativa sugli ascensori sia in fase di continua transizione.

 

Alle norme di settore (DPR n. 162/1999, riordinato dal D.M. n. 37/2008) si aggiunge ora la nuova Direttiva 2014/33/CE, che manda in pensione il DPR 162/1999.

 

Fra i doveri dell’amministratore vi sono la trasmissione dei documenti di avvenuto collaudo e della comunicazione di richiesta di attribuzione del numero di matricola e la corretta conservazione dei documenti di impianto.

 

In mancanza di comunicazione al Comune, l’attuale legge ne consente l’invio tardivo, a patto però che essa sia accompagnata dal referto di una nuova verifica da parte dell’installatore (in seguito alla verifica straordinaria deve essere emessa una nuova dichiarazione di conformità da trasmettere al Comune entro 60 gg.)

 

Il plico va trasmesso da ogni amministratore al suo successore insieme al libretto di immatricolazione: è pertanto importantissimo verificare al passaggio di consegne che la documentazione dell’ascensore sia in regola.

 

Inviando la comunicazione occorre indicare anche il nominativo dell’impresa che fornirà la manutenzione ordinaria e di quella che eseguirà le verifiche ispettive periodiche.

 

Il DPR n. 162/1999 prevede che, oltre che dal manutentore, la manovra di emergenza dell’ascensore possa essere eseguita anche dal custode (o da altra persona competente), purché istruito ed autorizzato dal proprietario o dall’amministratore.

 

Dunque, a propria tutela, sarebbe buona norma che l’amministratore comunicasse al manutentore i nominativi delle persone autorizzate alla manovra, le quali poi in sua presenza la eseguiranno in simulazione di guasto affinché il manutentore ne attesti l’avvenuta istruzione.

 

La manutenzione ordinaria deve risultare da un piano di interventi programmati che preveda sia la verifica semestrale di funi, isolamento elettrico ed efficienza della connessione di messa a terra sia gli interventi di sostituzione ordinaria delle parti soggette ad usura (funi, pastiglie frenanti).

 

Se un’ispezione periodica dà però esito negativo, per poter certificare che l’impianto è tornato in regola va effettuata una verifica straordinaria, e lo stesso avviene nel caso che si sia verificato un incidente di notevole importanza (anche senza infortunati) oppure dopo un prolungato fermo dell’impianto.

 

Statisticamente, il numero di infortuni più elevato è originato dalla presenza di “gradini” al piano (= mancato livellamento fra piano cabina e pianerottolo).

 

Il dispositivo di riporto al piano riporta al piano la cabina nel caso di mancanza di energia elettrica, permettendo la discesa dei passeggeri: sugli impianti di tipo oleodinamico è obbligatorio, mentre è opzionale su quelli a funi.

 

Per le “vecchie installazioni” (ante 1999), in occasione della prima verifica da loro svolta gli enti ispettivi devono rilasciare una lista con l’indicazione di tutte le non conformità dell’impianto rispetto alla normativa vigente oggi: l’amministratore dovrà fare in modo che queste non conformità vengano eliminate prima della successiva ispezione ottenendo il rilascio della certificazione di conformità alla Direttiva CE, giacché in mancanza l’impianto dovrà essere fermato.

 

Ma non è tutto: premesso che per gli impianti avviati dal 1999 si parla di “nuove installazioni”, le novità post 1999 sono due, obbligo di installazione del telesoccorso in cabina e norme per la messa in esercizio ex art. 12, DPR n. 162.

 

Il telesoccorso (o teleallarme) non presente o non funzionante equivale per il giudice al mancato soccorso: in un secondo momento è stato anche reso obbligatorio il controllo automatico di funzionamento del telesoccorso stesso, motivo per cui una quota di nuove installazioni = impianti comunque installati dopo il 1999) ne è sprovvisto.

 

L’amministratore in questi casi deve attivarsi per far integrare l’impianto con tale dispositivo, perché ne è responsabile in qualità di datore di lavoro e rappresentante del condominio.

 

 

 

Per AREU (Azienda Regionale Emergenza Urgenza) il dr. Faustino Boioli dell’ dell’Associazione Medici Volontari Italiani ha aggiornato sulle esperienze in corso per il soccorso medico  in condominio e sulle possibilità di diffondere forme di condominio solidale.

 

Il Dr. Boioli ha sponsorizzato l’installazione del DAE (defibrillatore automatico esterno) nei condomini, spiegando che il 65% degli arresti cardiaci avviene in casa (non al lavoro o facendo sport).

 

In merito al condominio solidale, ha chiarito che welfare di condominio significa migliorare la qualità di vita in comune attraverso l’introduzione di gruppi di acquisto, della badante o della colf di condominio, colf di condominio, della lavanderia comune, della biblioteca di condominio in cui scambiare libri, e così via.

 

In tutto questo l’amministratore può aiutare informando, facendo conoscere questa possibilità, o anche sensibilizzando gli anziani sulle possibili truffe e sui problemi della sicurezza.

 

 

 

L’intervento dell’Ing. Giancarlo Parola dello STUDIO PAROLA ha trattato della manutenzione programmata e dell’istituzione del fascicolo di condominio.

 

L’Ing. Parola ha ricordato come la manutenzione preventiva sia importantissima, significando per il condominio risparmi e accrescimento del valore del bene.

 

Il fascicolo di condominio è strettamente connesso alla manutenzione:

 

a)      permette di sapere come è fatta la struttura, come è costruita, quando, perché e su quali parti si sia intervenuti con manutenzioni;

 

b)      contiene i certificati di idoneità statica e di agibilità, i dati catastali, le modalità d’uso e manutenzione degli impianti, il CPI, ecc.

 

L’amministratore deve far capire l’importanza del fascicolo che ne giustifica il costo realizzativo.

 

Il nuovo Regolamento edilizio 2014 di Milano prevede l’obbligo del fascicolo di fabbricato per tutti gli edifici di nuova costruzione oppure oggetto di sostituzione o ristrutturazione edilizia e ampliamento, ma anche che entro 5 anni dalla sua entrata in vigore tutti gli edifici che hanno più di 50 anni vengano sottoposti a verifica di idoneità statica e che per ognuno venga predisposto il fascicolo di fabbricato.

 

Il fascicolo dovrà poi essere conservato dall’amministratore e trasmesso al suo successore, mentre copia della certificazione di idoneità statica dovrà essere allegata agli atti notarili di trasferimento della proprietà.

 

Su questi temi APAC terrà prossimamente un corso di aggiornamento.

 

 

 

È seguita una breve relazione di FRANCESCA DI GUIDA, associata APAC di Roma, in merito all’incontro recentemente tenutosi presso l’Agenzia delle Entrate.

 

Nel corso dell’incontro l’Agenzia ha imposto agli amministratori l’invio entro il 28/02/2017 dei dati di tutti gli interventi di recupero edilizio e per il risparmio energetico effettuati nel 2016 sulle parti comuni (anche per l’acquisto di arredi condominiali a ciò conseguenti) che diano diritto a detrazioni fiscali.

 

Questo per fare controlli incrociati con i bonifici alle imprese, i compensi straordinari per gli amministratori, i costi del direttore lavori, il pagamento delle concessioni governative dovute.

 

È stato fatto presente dagli amministratori che vi sono discrasie nei dati, ad es. a causa delle date di pagamento non coincidenti con l’anno, ma l’Agenzia ha risposto che comunque l’ammontare portato in detrazione dai contribuenti nelle loro dichiarazioni non potrà mai superare il totale delle spese portate in detrazione (ossia, se anche le spese non fossero del tutto pagate, gli importi in detrazione saranno sempre inferiori ad esse, dato che si detraggono per cassa).

 

Gli amministratori dovranno trasmettere i dati per via telematica: per ciascun condominio dovranno essere indicati i dati catastali, anagrafici, ecc. (da desumere dal registro di anagrafe condominiale).

 

Il resoconto integrale dell’incontro verrà trasmesso a breve a tutti gli associati APAC.

 

 

 

A chiusura del convegno l’Ing. Milanesi è intervenuto per segnalare che nel corso del 2017 APAC metterà a disposizione degli associati numerosi incontri e seminari formativi.

 

Infine, sul tema della compravendita delle attività professionali degli amministratori di condominio, l’Ing. Milanesi ha sottolineato come la cessione delle attività di uno studio comporti la cessione del know-how, del parco clienti, degli eventuali dipendenti e come per tali ragioni, in un’attività particolare qual è l’amministrazione immobiliare, cedere significhi soprattutto indirizzare i clienti verso il nuovo che acquista.

 

APAC ed EUREOS si sono dunque preoccupate di mettere a disposizione validi professionisti che offrano adeguata consulenza a chi vende, determinando il corretto valore di cessione.

 

Vedi la presentazione MVI

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... e tre pause durante i lavori per conoscersi meglio intorno a un tavolo ricco di stuzzichini e con la presenza di tutti i migliori tecnici del settore.

 

 

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Vedi presentazione Tubussystem

Vedi filmato Tubussystem

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Vedi presentazione Trentino Sicurezza

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Patrizio Marini

EBVOLUTIO, società già ben nota agli amministratori APAC, ha affrontato il tema della sicurezza nei condomini, rammentando ai professionisti della gestione immobiliari l’importanza della prevenzione dei rischi occulti presenti nei condomini, prevenzione che tutela sia i condomini che gli amministratori, i quali debbono oggi farsi carico di sempre più rilevanti e nuove responsabilità, controllando l’idoneità dei fornitori attraverso verifiche della loro professionalità e del rispetto da parte loro delle norme previdenziali ed assicurative.

Vedi la presentazione EBvolutio